Rue du Maréchal-Joffre Nice : vente de 45 m² à 398 750 €

Rue du Maréchal-Joffre Nice : une mutation enregistrée le 5 septembre 2025 apporte un repère concret sur cette adresse centrale. Le fichier officiel des Demandes de valeurs foncières indique 398 750 € pour un appartement de 45 m² et deux pièces, accompagné d’une dépendance. Rapporté à la seule surface du logement, le montant représente environ 8 861 €/m². Ce chiffre place la vente sensiblement au-dessus des moyennes estimatives actuellement publiées pour la rue, sans permettre à lui seul de reconstituer l’état, l’étage ou les qualités précises du bien.

20 rue du Maréchal-Joffre Nice : une vente réelle à 398 750 €

La transaction apparaît dans le millésime 2025 de la base DVF publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle concerne la parcelle cadastrale KT 163 au 20 rue du Maréchal-Joffre, à Nice. La mutation est qualifiée de vente, datée du 5 septembre 2025, pour une valeur foncière totale de 398 750 €. Deux lignes composent l’opération : un appartement de 45 m² comprenant deux pièces principales et une dépendance sans surface bâtie renseignée. La surface Carrez du lot d’appartement est indiquée à 45,05 m².

Cette distinction est essentielle. DVF documente la valeur globale portée dans l’acte, mais ne ventile pas le prix entre l’appartement et la dépendance. Elle ne précise pas non plus si cette dernière est une cave, un stationnement ou un autre lot annexe. La vente constitue donc un fait vérifié ; en revanche, la répartition économique entre les lots et les caractéristiques intérieures restent inconnues. C’est précisément la limite à conserver lorsqu’on utilise une transaction réelle comme référence d’estimation.

Un prix au m² indicatif proche de 8 861 €

Le calcul demandé est direct : 398 750 € divisés par 45 m² donnent 8 861 €/m², arrondis à l’euro. En retenant les 45,05 m² Carrez inscrits dans DVF, le ratio est de 8 851 €/m². L’écart entre les deux méthodes est minime, mais leur signification doit rester prudente : le prix total inclut la dépendance. Il s’agit donc d’un ratio brut de mutation ramené à la surface de l’appartement, et non d’un prix isolé et certifié du seul logement.

Ce niveau est néanmoins informatif. Pour un deux-pièces de taille recherchée dans le centre de Nice, il signale qu’un acquéreur a accepté une valeur globale élevée à cette adresse. Les petites et moyennes surfaces affichent souvent un prix unitaire supérieur aux grands appartements, car leur budget total reste accessible à davantage d’acheteurs et leur demande locative ou de pied-à-terre peut être soutenue. Cet effet de taille ne suffit toutefois pas à expliquer chaque vente.

L’immeuble du 20 rue du Maréchal-Joffre Nice

Le numéro 20 correspond à la copropriété SDC L’Édouard VII Joffre, immatriculée au Registre national des copropriétés sous le numéro AB3844875. Les données déclarées situent sa construction entre 1961 et 1974 ; le règlement de copropriété date du 18 mai 1967. L’ensemble compte 118 lots au total, dont 60 lots à usage d’habitation et 50 lots de stationnement. La parcelle KT 163 couvre 824 m². Ces éléments décrivent un immeuble collectif de taille significative, différent des palais Belle Époque présents sur d’autres portions de la rue.

La présence d’un ascenseur est indiquée pour l’adresse par une source d’estimation immobilière, mais sa desserte exacte et l’étage du lot vendu ne sont pas connus. De même, aucun procès-verbal d’assemblée générale, montant de charges, programme de travaux ou diagnostic de performance énergétique n’a été consulté. Pour évaluer un appartement dans cette copropriété, ces documents restent indispensables : ils peuvent modifier sensiblement la perception d’un prix pourtant cohérent à première lecture.

Rue du Maréchal-Joffre Nice : une adresse centrale

Le 20 rue du Maréchal-Joffre se situe dans le centre dense de Nice, à proximité du boulevard Victor-Hugo, de l’avenue Jean-Médecin, de la place Masséna et du secteur du Carré d’Or. Commerces, restaurants, services et transports sont accessibles à pied. Cette centralité réduit la dépendance à la voiture et intéresse aussi bien une résidence principale qu’un pied-à-terre. Elle s’accompagne des contreparties habituelles d’une adresse urbaine : circulation, bruit potentiel, vis-à-vis et qualité d’exposition très variables selon la position du logement.

La rue elle-même présente un patrimoine architectural diversifié, des immeubles Belle Époque aux constructions du XXe siècle. Cette continuité urbaine, jointe à la proximité du cœur commerçant et de la mer, contribue à sa lisibilité immobilière. Pour approfondir ce contexte, FranceNest a consacré une analyse complète à la rue du Maréchal-Joffre à Nice ainsi qu’un article au Palais Donadei voisin.

Rue du Maréchal-Joffre Nice : transaction et marché

Les indicateurs disponibles en 2026 sont des estimations, pas des actes de vente. Au 1er août 2026, Meilleurs Agents affiche pour les appartements de la rue une moyenne estimée de 6 963 €/m², avec une fourchette de 4 178 à 10 168 €/m². Pour le seul numéro 20, la même source indiquait au 1er juillet 2026 une moyenne de 6 993 €/m² et une fourchette de 4 105 à 10 373 €/m². SeLoger publiait en janvier 2026 une moyenne estimée de 6 591 €/m² pour les appartements de la rue.

Le ratio brut de la vente, 8 861 €/m², se situe environ 27 % au-dessus de l’estimation moyenne de rue publiée par Meilleurs Agents en août 2026, tout en restant à l’intérieur de sa fourchette haute. Cette comparaison de la rue du Maréchal-Joffre Nice n’est ni une expertise rétrospective ni la preuve d’une surcote. Les dates, méthodes et biens observés diffèrent ; surtout, la mutation inclut une dépendance. Elle montre simplement qu’une transaction effective a pu se conclure dans la partie supérieure de la dispersion locale.

Quels facteurs peuvent expliquer le niveau de prix ?

Plusieurs facteurs peuvent soutenir un tel montant : la surface compacte d’un deux-pièces, la centralité, la facilité d’usage quotidien, la présence possible d’un ascenseur et la valeur d’une dépendance. Un étage élevé, une bonne lumière, une rénovation aboutie, un plan efficace, un balcon, une vue dégagée ou une copropriété bien entretenue pourraient aussi produire une prime. Mais aucun de ces attributs n’est confirmé pour le lot vendu. Ils doivent être compris comme des variables d’analyse, pas comme une description du bien.

À l’inverse, l’absence d’informations sur le DPE, les nuisances, les charges et les travaux empêche de tirer une conclusion définitive. L’intérêt de cette vente est ailleurs : elle fournit un point réel, daté et localisé pour lire la valeur immobilière de la rue du Maréchal-Joffre. Comparée à d’autres mutations homogènes, elle aide à mesurer l’amplitude du marché et rappelle que la moyenne d’une rue ne remplace jamais l’examen du lot, de l’annexe et de la copropriété.

Sources principales : DGFiP — Demandes de valeurs foncières, Registre national des copropriétés via son annuaire de données, Meilleurs Agents et SeLoger. Les valeurs Meilleurs Agents et SeLoger sont des indicateurs estimatifs, explicitement distincts de la mutation DVF.

Questions fréquentes sur la rue du Maréchal-Joffre Nice

Quel est le prix de vente enregistré ?

La base DVF indique une valeur foncière de 398 750 € pour la mutation datée du 5 septembre 2025.

Quel prix au m² obtient-on pour l’appartement ?

Le ratio brut est de 8 861 €/m² sur 45 m², ou 8 851 €/m² sur 45,05 m² Carrez. Le prix inclut toutefois une dépendance.

S’agit-il bien d’un appartement de deux pièces ?

Oui. DVF décrit un appartement de 45 m² avec deux pièces principales, accompagné d’un lot de dépendance.

Que sait-on de l’immeuble du numéro 20 ?

La copropriété L’Édouard VII Joffre a été construite entre 1961 et 1974 et son règlement date de 1967. Elle comprend 118 lots, dont 60 logements.

L’image montre-t-elle l’appartement vendu ?

Non. Il s’agit d’une reconstitution illustrative non contractuelle, sans lien photographique certifié avec le lot concerné par la transaction.