Au 6B rue Meyerbeer à Nice, une vente enregistrée le 7 février 2023 offre un repère concret : 510 000 € pour une mutation comprenant un appartement de 83 m², quatre pièces principales et une dépendance. Le rapport atteint environ 6 145 €/m². Derrière ce chiffre, l’adresse raconte aussi l’histoire du Palais Royal, à l’angle de la rue de France, dans un secteur central proche du littoral. Que représentait ce montant au moment de la signature, et que permet-il réellement de comprendre aujourd’hui ?
6B rue Meyerbeer : ce que confirme la vente
Le fichier officiel DVF de Nice pour 2023 identifie la mutation 2023-45418, de nature « Vente », au numéro 6, suffixe B, rue Meyerbeer. Deux lignes partagent la même date, le même prix et la parcelle KV 0167 : l’une décrit l’appartement, l’autre une dépendance. Deux lots sont indiqués, les numéros 13 et 23.
Les 510 000 € sont donc le prix global enregistré pour cette mutation. Les additionner à chaque ligne conduirait à doubler artificiellement le montant. La dépendance n’est pas décrite assez précisément pour l’identifier comme une cave, un garage ou un autre espace annexe.
83 m² : une surface à nommer correctement
La donnée est une « surface réelle bâtie » de 83 m², avec quatre pièces principales. Les champs de surface Carrez sont vides. Le calcul 510 000 ÷ 83 donne 6 144,58 €/m², arrondi à 6 145 €/m². Ce ratio rapporte le prix de l’ensemble vendu à la surface enregistrée de l’appartement ; il n’isole pas la valeur de la dépendance.
Que représentaient 6 145 €/m² en 2023 ?
Deux autres ventes de la même rue éclairent la diversité du marché. Le 7 avril 2023, au numéro 2, DVF enregistre 600 000 € pour un appartement de 97 m² accompagné de dépendances, soit environ 6 186 €/m². Au numéro 11, le 15 mai, une mutation comprenant un appartement de 95 m² et des dépendances atteint 435 000 €, soit environ 4 579 €/m².
Ces exemples sont des repères de transactions, pas des comparables ajustés. Sans connaître étage, lumière, état, ascenseur et consistance des annexes, leur écart ne mesure ni une décote ni une prime propre au 6B. Il montre surtout pourquoi une moyenne de rue ne suffit pas à estimer un logement.
À l’échelle de Nice, la note des Notaires de France indique 4 630 €/m² comme médiane des appartements anciens au quatrième trimestre 2023. Le ratio étudié est environ 33 % supérieur à ce repère communal. Cette comparaison est rétrospective et porte sur une autre période de l’année : elle situe un niveau, sans démontrer une surévaluation à la date de vente.
Le financement se renchérissait alors. La Banque de France relève en février 2023 un taux moyen de 2,51 % pour les nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations, hors frais et assurances. La date de l’acte ne révèle toutefois ni celle de la négociation ni les conditions du prêt de l’acquéreur.
Le 6B rue Meyerbeer appartient au Palais Royal
Le dossier de l’Inventaire régional consacré au Palais Royal réunit les adresses 41 et 43 rue de France, 6 et 6 bis rue Meyerbeer. Son périmètre cadastral comprend KV 0167, également mentionnée dans la mutation. Ce rattachement évite de confondre l’ensemble avec les bâtiments appelés Palais Meyerbeer.
Selon la notice, l’ensemble remplace notamment des villas et apparaît en construction dans l’annuaire de 1913. Le commanditaire est le photographe Genin-Desgrange. L’architecte demeure incertain : Charles Bellon est proposé par analyse stylistique, sans attribution documentaire définitive.
L’Inventaire décrit une composition éclectique autour d’une cour centrale : pierre de taille, surfaces enduites, oriels et balcons rythment les façades. Des boutiques occupent le rez-de-chaussée. Un étage partiellement en retrait est interprété comme une probable surélévation ultérieure. Ces caractéristiques concernent l’ensemble architectural ; elles ne renseignent pas le plan du logement vendu.
Une adresse entre rue de France et littoral
La situation à l’angle de la rue de France associe habitat et vie commerçante, à proximité de la Promenade des Anglais. Notre découverte de la rue Meyerbeer à Nice permet de replacer cette adresse dans son environnement urbain.
Pour un acheteur, cette centralité invite à examiner l’orientation des fenêtres, l’exposition au passage et aux activités commerciales, ainsi que la différence entre façade sur rue et cour. La proximité de la mer ne prouve aucune vue mer. DVF ne documente ni balcon, ni étage, ni rénovation, ni performance énergétique pour cette vente.
Valeurs du secteur : distinguer évolution et estimation
Au 1er octobre 2026, MeilleursAgents estime les appartements rue Meyerbeer à 6 660 €/m² en moyenne. Le même site affiche, pour le quartier Rue de France, une évolution de −0,7 % sur un an et +17 % sur cinq ans. Ces indicateurs modélisés ont des périmètres différents et ne constituent pas une série de reventes du même appartement.
Comparer directement 6 145 €/m² en 2023 à 6 660 €/m² en 2026 ne permet donc pas de calculer sa plus-value. Pour une estimation actuelle, il faut sélectionner des ventes récentes pertinentes, vérifier les surfaces et les annexes, puis intégrer état intérieur, charges et travaux de copropriété. La transaction du 6B reste un point d’appui daté, à compléter par la réalité du bien.
