25B Promenade des Anglais : un 3 pièces vendu 395 000 €

Que raconte une vente à 395 000 € au 25B Promenade des Anglais ? Le 6 janvier 2025, un appartement de trois pièces, déclaré à 70 m² de surface bâtie et accompagné d’une dépendance, change de mains à Nice. Derrière ce montant, il y a une adresse au débouché de la rue Meyerbeer, un ensemble immobilier des années 1930 et une distinction de surfaces essentielle pour comprendre la transaction.

Cette vente n’a pas été réalisée par FRANCENEST. Elle est présentée ici à partir des données publiques, dans un objectif d’information sur l’immobilier niçois.

25B Promenade des Anglais : une vente enregistrée le 6 janvier 2025

Les données DVF géolocalisées recensent une mutation de nature « Vente » à cette adresse pour 395 000 €. L’enregistrement comprend un appartement de trois pièces principales et 70 m² de surface réelle bâtie, ainsi qu’une ligne de dépendance. Le montant correspond à la mutation dans son ensemble : les deux lignes ne représentent pas deux ventes à additionner.

Le fichier mentionne deux lots et renseigne également 58,03 m² de surface Carrez pour le lot 65. Les 70 m² et les 58,03 m² correspondent donc à des champs distincts. Sans l’acte et le mesurage, nous ne pouvons pas expliquer cet écart. La formulation « environ 70 m² » renvoie ici à la surface bâtie déclarée, et non à une superficie Carrez de 70 m².

La nature précise de la dépendance n’est pas indiquée : il serait inexact de la présenter comme une cave ou un parking. L’étage, la vue, l’état intérieur, le DPE et les conditions de négociation ne sont pas davantage établis par cet enregistrement. Source : fichier public DVF géolocalisé de Nice, année 2025, mutation 2025-42398.

Au débouché de la rue Meyerbeer, entre ville et bord de mer

L’intérêt de cette adresse tient d’abord à son articulation avec la ville. La Promenade longe le littoral ; la rue Meyerbeer rejoint la rue de France et le tissu urbain situé en retrait. L’ensemble du 25 se trouve à leur angle. On passe ainsi du front de mer à une rue du centre de Nice, dans le secteur du Carré d’Or, sans quitter un environnement mêlant logements, commerces et établissements hôteliers.

Pour comprendre cette continuité, notre article sur la rue Meyerbeer et la Promenade des Anglais replace le débouché de la rue dans son contexte local. Dans un projet immobilier, cette proximité entre vie urbaine et littoral mérite d’être observée à différentes heures : accès, animation de la rue et exposition au bruit font partie de l’expérience quotidienne.

Une adresse sur la Promenade ne garantit toutefois pas que toutes les pièces donnent sur la mer. L’orientation du lot, sa position dans l’ensemble et les éventuels bâtiments en vis-à-vis doivent être vérifiés. La photographie d’ouverture illustre l’environnement extérieur ; elle ne permet pas d’identifier les fenêtres du logement vendu.

Du premier chemin littoral à l’ensemble Méditerranée–Meyerbeer

Ce morceau de Promenade appartient à son histoire initiale. La documentation de la Ville de Nice décrit une chaussée de deux mètres de large, financée à l’initiative de la communauté britannique sous l’impulsion de Lewis Way, du Paillon jusqu’à l’actuelle rue Meyerbeer. Les travaux commencés en 1822 sont achevés en 1824. Le nom officiel « Promenade des Anglais » est adopté en 1844, lors de son prolongement vers l’ouest. Source : Ville de Nice, La Promenade des Anglais, l’image mondiale de Nice.

L’immeuble actuel raconte une autre époque. L’Inventaire général du patrimoine culturel documente l’ensemble J. J. Mecatti, aussi appelé immeubles de la Méditerranée ou Méditerranée–Meyerbeer, au 25 Promenade des Anglais et au 2 rue Meyerbeer. La notice indique la parcelle KV 0327, également présente dans la vente étudiée : ce rapprochement cadastral relie la transaction à l’ensemble, sans localiser l’appartement dans un bâtiment précis.

Le projet se développe en deux temps. Un permis est demandé en juillet 1937 pour le bâtiment sur la Promenade, conçu par Kevork Arsenian. Une seconde demande, en avril 1939, concerne l’arrière de la parcelle, avec Paul Labbé et Gaston Nénot. Il s’agit de dates de demandes de permis, pas de dates certaines de livraison.

La notice décrit une architecture moderne : horizontalité des façades, balcons continus, garde-corps évoquant le bastingage et angle vitré arrondi. Un bâtiment en retrait est desservi par une cour ouverte sur la rue Meyerbeer. Cette organisation aide à comprendre pourquoi une même adresse peut réunir des situations résidentielles différentes.

395 000 € : une référence de vente, pas la valeur de tous les appartements

Rapporter 395 000 € aux 70 m² déclarés donne environ 5 643 €/m². C’est un calcul historique sur la surface bâtie, pour une mutation comprenant aussi une dépendance. Il ne constitue ni un prix moyen de la Promenade, ni une estimation actuelle, ni un ratio Carrez.

Dans ce secteur, une comparaison utile doit porter sur des biens réellement proches : surface mesurée selon la même méthode, étage, orientation, vue, extérieur, état et situation dans la copropriété. Un appartement donnant directement sur le littoral et un logement en retrait ne sont pas interchangeables. La qualité des parties communes, les charges et les travaux à prévoir complètent cette analyse.

Le chiffre de janvier 2025 est donc un point de départ. Il ne démontre ni une « bonne affaire » ni une décote particulière. Pour estimer aujourd’hui un appartement de l’ensemble ou du quartier, il faut confronter des ventes récentes pertinentes aux documents du bien et à une visite. Le récit de cette transaction conserve ainsi son intérêt sans transformer une donnée publique en promesse de prix.

Méthode : lecture des deux lignes de la mutation DVF, rapprochement de la parcelle avec l’Inventaire régional et consultation de la documentation municipale. Aucun acte de vente ni plan privatif n’a été consulté. Vérifications effectuées le 1er octobre 2026.

Questions fréquentes

Quel bien a été vendu au 25B Promenade des Anglais ?

DVF enregistre un appartement de trois pièces principales avec dépendance, vendu 395 000 € le 6 janvier 2025. La surface réelle bâtie déclarée est de 70 m².

Les 70 m² correspondent-ils à la surface Carrez ?

Non. Le fichier renseigne 70 m² de surface bâtie et 58,03 m² Carrez pour le lot 65. L’acte et le mesurage seraient nécessaires pour expliquer la différence.

Le logement vendu bénéficie-t-il d’une vue mer ?

La vue, l’étage et l’orientation de cet appartement ne sont pas vérifiés. L’adresse sur la Promenade ne suffit pas à établir une vue mer.

De quelle époque date l’ensemble immobilier ?

L’Inventaire régional documente des demandes de permis en 1937 pour la partie sur la Promenade et en 1939 pour la partie en retrait, côté rue Meyerbeer. Ces dates concernent l’ensemble cadastral, sans identifier l’emplacement du lot vendu.

FRANCENEST a-t-il réalisé cette vente ?

Non. FRANCENEST n’a pas réalisé cette transaction. Cet article analyse une vente enregistrée dans les données publiques et son contexte local.