24 rue Meyerbeer : un appartement de 90 m² vendu 223 000 €

Un quatre-pièces de 90 m² vendu 223 000 € au 24 rue Meyerbeer, à Nice : le chiffre étonne dans cette rue proche de la promenade des Anglais. La vente du 13 juin 2022 est bien présente dans les données publiques. Son ratio de 2 478 €/m² mérite toutefois mieux qu’une conclusion rapide sur une « bonne affaire ». L’histoire de l’immeuble, les surfaces déclarées et les différences entre appartements éclairent cette transaction singulière.

À propos de l’image : le visuel d’ouverture est une reconstitution illustrative fournie pour cet article. Il ne représente pas un intérieur authentifié du logement vendu. Son décor, ses fenêtres, sa cheminée et sa distribution ne sont pas attestés par les archives consultées.

24 rue Meyerbeer : la vente du 13 juin 2022 vérifiée

Le fichier public DVF géolocalisé de Nice, millésime 2022, décrit une mutation de nature « Vente » à cette adresse : 223 000 € de valeur foncière, 90 m² de surface réelle bâtie et quatre pièces principales. L’extraction communale contient une seule ligne pour cette mutation, un appartement, avec un lot déclaré et aucune surface Carrez renseignée. Aucune ligne de dépendance n’y est associée.

Ces éléments proviennent des Demandes de valeurs foncières de la DGFiP, issues des actes notariés et des informations cadastrales. Ils confirment une transaction enregistrée, pas un prix d’annonce. En revanche, les 90 m² ne doivent pas être rebaptisés « surface Carrez » : ce champ est vide pour cette vente.

Le fichier ne raconte ni la négociation ni la visite. Il ne permet pas ici de vérifier l’étage, l’état intérieur, l’exposition, le DPE, l’occupation éventuelle ou les conditions particulières de l’acte. Nous n’avons pas consulté cet acte ni un plan du logement. Le montant est documenté ; les raisons de son niveau restent inconnues.

Un prix de 2 478 €/m² : ce que le calcul dit vraiment

Le calcul est simple : 223 000 ÷ 90 = 2 477,78 €/m², soit environ 2 478 €/m². Ce ratio rapporte la valeur foncière à la surface bâtie déclarée. Il ne comprend pas un budget de travaux ou des frais d’acquisition et ne constitue pas une expertise du bien.

Au deuxième trimestre 2022, période de cette vente, les Notaires de France publient pour les appartements anciens de Nice une médiane de 4 330 €/m², en hausse de 6,1 % sur un an. Le ratio du 24 se situe arithmétiquement environ 43 % sous ce repère communal. C’est un écart descriptif, pas une décote démontrée face à des logements identiques. Source : note de conjoncture notariale d’octobre 2022.

Les autres ventes du même immeuble invitent déjà à la prudence. Le 6 mai 2022, DVF enregistre un quatre-pièces de 79 m² à 486 700 €, soit environ 6 161 €/m² sur cette surface. Le 17 mai, un autre quatre-pièces déclaré à 90 m² atteint 374 500 €, soit 4 161 €/m². Pour ce dernier, le champ Carrez indique pourtant 55,20 m² : cette divergence appelle une vérification documentaire, et interdit d’en faire un comparable parfaitement homogène. Ces opérations concernent des lots distincts ; elles ne prouvent aucune revente du logement de juin.

Depuis 2022, comment le marché du secteur a-t-il évolué ?

À l’échelle de Nice, la médiane notariale des appartements anciens atteint 4 630 €/m² au quatrième trimestre 2023, selon la note des Notaires de France d’avril-mai 2024. L’écart avec le repère de 4 330 € du deuxième trimestre 2022 est d’environ 6,9 %. Il compare deux médianes de ventes, avec des biens différents : ce n’est pas un indice de revalorisation de cet appartement.

Pour un regard plus proche de l’adresse, Meilleurs Agents, au 1er septembre 2026, estime les appartements de la rue Meyerbeer à 6 626 €/m² en moyenne, avec une fourchette de 3 800 à 9 498 €/m². Sur cette même page, l’évolution affichée concerne le quartier Rue de France : +17,5 % sur cinq ans, +2,2 % sur deux ans et −1,1 % sur un an.

Ces indicateurs suggèrent une progression sur plusieurs années, accompagnée d’un léger repli récent. Leur périmètre et leur méthode diffèrent des médianes notariales : estimation de rue pour le niveau de prix, évolution de quartier pour les pourcentages. On ne peut donc pas soustraire 2 478 € de 6 626 € pour annoncer la plus-value du logement, ni appliquer mécaniquement ces tendances aux 223 000 € de 2022. Aucune valeur actuelle de cet appartement n’est établie ici.

Une maison née avant le nom de rue Meyerbeer

L’adresse possède une histoire plus ancienne que sa dénomination actuelle. Les Archives Nice Côte d’Azur conservent une demande de construction d’Horace Bouttin en 1874, cote 2 T 44-194, rue du Lavoir. La notice signale un dessin de façade et un plan de situation. Une seconde demande est référencée en 1875, sous la cote 2 T 45-1.

La fiche architecturale PSS du numéro 24 rattache ces demandes à l’ancienne Maison Bouttin, situe sa construction vers 1875 et signale une surélévation après une demande d’Honoré Bouttin en 1894, cote 2 T 95-39. La datation doit rester nuancée : les demandes ne prouvent pas une date exacte d’achèvement. Le dossier original de 1894 et ses plans n’ont pas été examinés.

Le détail moins connu est le changement de nom : l’Inventaire général du patrimoine culturel, dans le dossier du Westminster, indique que la rue du Lavoir devient rue Meyerbeer en 1877. Il relate aussi l’acquisition d’un terrain de lavoir et de moulin par Thomas Dalmas avant une extension de l’hôtel en 1867. Ce contexte concerne le débouché littoral de la rue, sans situer ce lavoir sous le numéro 24.

L’immeuble relève ainsi du tissu résidentiel niçois de la seconde moitié du XIXe siècle, transformé au fil du temps. La façade documentée dans notre article sur la Maison Bouttin présente des ouvertures régulières, des persiennes, des balcons en ferronnerie et une corniche. Ces caractères extérieurs ne certifient ni les décors ni l’état de conservation du lot vendu. L’adresse ne doit pas non plus être confondue avec le Palais Meyerbeer du boulevard Victor-Hugo.

Un intérieur de 90 m² imaginé, clairement séparé des faits

Le visuel fourni propose une ambiance : hautes fenêtres, portes vitrées entre deux pièces, cheminée décorative, sol à motifs et volumes généreux. Il évoque le charme recherché dans un appartement ancien. Aucun de ces éléments n’est vérifié dans le logement vendu, et leur présence dans une illustration ne permet ni de les dater du XIXe siècle ni d’affirmer qu’ils ont été conservés.

Pour rendre les 90 m² plus concrets, on peut imaginer, à titre purement indicatif, un séjour de 25 m², trois chambres de 13, 12 et 11 m², une cuisine de 9 m², une salle d’eau de 5 m², des toilettes de 2 m² et 13 m² d’entrée, dégagements et rangements. Le total atteint 90 m², mais ce scénario n’est pas un plan relevé, cadastral ou commercial.

Les quatre pièces principales déclarées pourraient aussi correspondre à un salon, une salle à manger et deux chambres. La base ne permet pas de choisir entre ces distributions. Une circulation en enfilade, la hauteur sous plafond ou un balcon privatif demanderaient des photographies authentifiées et une visite pour être confirmés.

Le regard FranceNest : une référence à expliquer avant de l’utiliser

Cette vente montre pourquoi une adresse et une surface ne suffisent pas à estimer un appartement. Pour rapprocher un bien actuel de la transaction du 24 rue Meyerbeer, il faudrait vérifier la surface pertinente, la distribution, la lumière, l’étage, la desserte par ascenseur, l’état des parties communes et les travaux de copropriété. Les conditions de vente et l’éventuelle occupation comptent également.

Le patrimoine donne du sens à l’adresse ; les documents et la visite permettent d’en mesurer les qualités réelles. Le bon usage de cette référence consiste à conserver ensemble son prix, sa date et ses limites, plutôt qu’à transformer un chiffre inhabituel en promesse de rendement ou en estimation automatique.

Méthode : vérification du fichier communal DVF géolocalisé 2022 et de toutes les lignes de la mutation ; confrontation aux indicateurs datés des Notaires de France et de Meilleurs Agents ; lecture de la notice municipale de 1874, de PSS et de l’Inventaire régional. Recherche arrêtée au 24 septembre 2026. L’intérieur et la distribution proposés sont des reconstitutions ; aucun occupant n’est identifié.

Questions fréquentes

Quel appartement a été vendu au 24 rue Meyerbeer en juin 2022 ?

DVF décrit un appartement de 90 m² de surface réelle bâtie, avec quatre pièces principales, vendu le 13 juin 2022 pour une valeur foncière de 223 000 €. La surface Carrez n’est pas renseignée.

Quel était son prix au mètre carré ?

Le montant de 223 000 € divisé par les 90 m² déclarés donne environ 2 478 €/m². Ce ratio historique ne constitue pas une estimation actuelle.

Pourquoi ce prix paraît-il bas pour le secteur ?

Il est inférieur aux repères consultés, mais le fichier public ne révèle pas les raisons de cet écart. Sans acte, visite et documents complémentaires, on ne peut conclure à une décote liée à l’état, à l’occupation ou à une condition particulière.

De quand date l’immeuble du 24 rue Meyerbeer ?

PSS situe l’ancienne Maison Bouttin vers 1875, à partir des demandes de 1874 et 1875 rue du Lavoir, puis mentionne une surélévation demandée en 1894. La rue prend le nom de Meyerbeer en 1877 selon l’Inventaire régional.

L’image montre-t-elle le véritable appartement vendu ?

Non. Il s’agit d’une reconstitution illustrative. Le décor et la distribution proposés ne sont pas des caractéristiques vérifiées du lot vendu en 2022.